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台灣次級房貸(二胎房貸)危機與政策建議

發佈時間:2009-03-23  來源:代書二胎【黃頁聯盟】

  一、前言
 當美國次級房貸壞帳率開始攀升,後續吹起的衍生金融商品泡泡連環破裂,貝爾斯登、美林、雷曼兄弟相繼倒下,龍捲風般的金融危機橫掃全球,不僅深度與廣度前所未見,各國經濟觸底信號亦不明朗。
 由於台灣屬於小型經濟體,必須仰賴出口維持一定經濟成長,在此波金融海嘯襲擊下,去年第四季經濟負成長8.36%,創下有史以來最大衰退幅度。
 主計處於二月下修今年經濟成長率預估值為負成長2.97%,而在經濟學人資訊社公布的全球經濟預測報告中,更直言受到全球經濟衰退及電子產品需求銳減雙重打擊,台灣經濟將負成長9%。房市與經濟的關係一向密不可分,經濟不景氣失業率增加,民眾收入來源不穩定,市場買氣必然下滑,至於是否會出現房貸危機則值得深究。
 二、房地產市場發展現況與前景分析
 (一)房地產景氣對策訊號
 根據內政部建研所公布的「房地產景氣對策訊號」,從96年第2季開始,綜合判斷分數逐季下滑,至97年第1季大幅下滑至八分。由於馬英九總統於5月20日正式上任,加上市場對陸資來台置產的憧憬,綜合判斷分數微幅上升兩分,但仍連續五季出現代表景氣趨緩的黃藍燈,甚至在97年第3季綜合判斷分數降至七分,自90年以來首度出現代表景氣低迷的藍燈,見表1。
 領先與同時指標下滑,廠商對於未來預期也普遍看壞下,顯示房地產市場已明顯景氣不佳,出現停滯或下修調整,由於台灣經濟成長率於97年第4季來到負8.36%,因此97年第4季及98年第1季房地產景氣對策訊號出現藍燈的可能性極高。雖然政府推出展延房貸年數、降低利率寬鬆貨幣、鬆綁陸資來台購屋等利多消息,但全球經濟衰退、失業人口遽增才是影響房市的主因,景氣要落底回溫,恐怕還得等上一段時間。
表1 96∼97年房地產景氣對策訊號年季別   96年          97年    第2季 第3季 第4季 第1季 第2季 第3季素地交易量指數 ◎ ▽ ▽ ○ ▽ ○建造執照面積 ○ ○ ◎ ○ ○ ○新推個案標準單價 ? ? ◎ ◎ ◎ ◎住宅使用率 ◎ ◎ ○ ◎ ? ▽
綜合判斷(分) ▽11 ▽10 ▽9 ▽8 ▽10 ○7
說明:●紅燈 ?黃紅燈 ◎綠燈 ▽黃藍燈 ○藍燈
 (二)住展房市風向球
 根據住展雜誌發佈的房市風向球顯示,除97年8月、9月的住展房市風向球燈號,出現代表“衰退注意”的黃藍燈,97年10月的房市風向球分數大幅下滑,連續五季出現代表“谷底加速”的藍燈,而98年1月份風向球分數更下探22分,創歷史新低點,見表2。
 從97年8月至98年2月住展房市風向球的數據,主要仍與整體經濟面表現欠佳,與失業率不斷高攀有直接的關係。建商在面對不確定的未來,寧可暫緩推案保守已對,而景氣不佳,令購屋者信心層面薄弱,觀望氣氛濃厚,加上失業率攀升,不確定的經濟因素增加,大幅影響市場買氣。房市在兩者夾攻下,市場住宅供給大於需求,價格必須下滑才能刺激買氣,98年2月份交易量回升,主要也是屋主及建商體認大環境不好,開始明顯讓步降價。隨著政府不斷祭出挽救失業、振興經濟方案、降低利率等措施,若景氣面可望從今年第四季起緩步走穩回溫,中、南部房市因漲幅小,總價較低,可望早日走出谷底,但北部房市漲幅大,仍有調降空間。
 表2 97年8月∼98年2月六大指標換算得分數與燈號對照表
預售推案 成屋推案 廣告批數 議價率 來客組數 成交組數 風向 燈號8月 8 6 11 4 4 2 35 黃藍燈9月 10 8 9 2 3 1 33 黃藍燈10月 7 7 8 2 3 1 28 藍燈11月 4 7 8 2 4 1 26 藍燈12月 3 8 7 6 4 1 29 藍燈1月 2 3 5 8 3 1 22 藍燈2月 4 5 6 4 4 2 25 藍燈
說明:風向燈號判斷,32分以下:藍燈(谷底加速)、33∼42分:黃藍燈(衰退注意)、43∼52分:綠燈(復甦安全)、53∼61分:黃紅燈(熱絡注意)、62分以上:紅燈(過熱煞車)。
 (三)法拍屋
 根據法拍屋業者統計,房價下跌、銀行緊縮房貸成數,部分二線、郊區地段的預售案出現大批民眾斷頭出場狀況,全國法拍件數於97年11月突破萬件水準後,持續居高不下,並在去年12月創下近五年新高,達1.2萬件,98年1月因適逢農曆年節,工作天數減少,仍維持萬件水準,達1萬201件,2月則累積有1.3萬件,接近91年網路泡沫化後創下的單月1.5萬件歷史高點。
 民眾房子遭法拍,主要都是與工作有關,突然遭裁員減薪,收入驟減,手頭週轉失靈,導致房貸付不出來。另外,則在法拍作業之前,有些購買預售屋的民眾,因資金壓力並看壞市場未來,於交屋前決定降價賣出。不過,根據房仲業調查,預售巿場購屋者斷頭殺出案件,並非台北縣市最嚴重,反而是越往南走件數越多。因為現在交屋,面臨銀行緊縮貸款成數的案件,多是兩年前的預售案,惟台北縣巿近兩年房價漲幅較大,仍有機會在二手巿場出脫,但中南部這一波景氣不佳、民眾被迫休無薪假、失業問題相對較為嚴重,加上房價漲幅有限,一旦收入出問題,或是無法補足貸款緊縮部分,就只有斷頭殺出的份了。
 事實上,市況慘澹,就連台北市知名豪宅也難置身事外,名列北市十大豪宅的大直水岸名宅「帝景水花園」,有一間位於一樓的大樓,於今年2月被法院二拍時,竟出現每坪底價48萬元無人搶標的現象。除了顯示市場預期價格還會更低之外,更凸顯出台北市房價偏高的事實。目前市場法拍成交價格約為市價的八成,但以此案件來看,同棟大樓最便宜開價皆已站上每坪百萬元以上,由此可看出北市房價的不合理性。
 (四)房貸危機
 回顧這場金融危機的起因,是美國次級房貸(二胎房貸)壞帳率開始攀升,到2006年美國次級房貸(二胎房貸)已有三成居民繳納不出房貸。而美國的屋奴之所以變成屋奴,主要是因為美國前五年的房市榮景,透過地產開發商和華爾街金融商品的推銷,共同創造出今日的屋奴,背負著根本無力償還的房貸數字。台灣銀行法72-2條規定,商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。根據金管會統計,97年底住宅和企業建築放款的餘額為58,130億,佔總存款比例271,282億台幣(包含郵局存款)的21.42%,加上房屋修繕貸款總額66,388億,比例提高到24.5%,都還在安全範圍內,且銀行對貸款人的條件審核較為嚴謹,因此我們應不會出現像美國一樣的房貸危機。
 四、政策建議
 (一)發展交通建設
 台灣今年面臨的形勢嚴峻,基礎建設之完備為推動國際生活環境基礎,加快發展交通建設是擴大內需、增加投資的重點策略之一,除了可促進區域均衡發展,也會帶動城市間人口的移動,同時創造就業機會。目前景氣不佳,透過政府加速發展交通建設,增強台灣擔任亞太營運中心的條件,未來可輕易連結亞太主要城市的產業供應鏈與消費市場,使台灣成為更具國際吸引力的經商環境。
 (二)活絡景氣、創造就業
 受到這波全球性金融海嘯的影響,台灣出口銳減,嚴重衝擊就業市場,失業率不斷攀升之際,應加強推動活絡景氣、促進就業政策,設法提撥就業機會,提供國人就業需要,由於經濟情勢未能立即好轉,更應爭取時效創造就業機會。除了提供就業輔導、媒合就業之外,可同時因應就業市場結構調整、民間企業高素質人力需要,發展就業導向的職技訓練與第二專長訓練,提升民眾職場競爭力。
 (三)維持房貸低利率
 97年第四季以來房市「急凍」,餘屋賣壓的問題成為各界關心的焦點,目前餘屋量最大的地區在桃園,第二大餘屋賣壓則在台北縣,隨著政府多項優惠房貸政策的誘因加持,新成屋工地直接受惠,使近期工地來客數增加了二至三成,成交率亦有效提昇,餘屋量可望逐步消化,幫助建商度過短中期難關。
 長期來看,全台灣住宅自有率已達88.14%,新竹縣住宅自有率更高達95.18%,沒有購屋者買氣及資金動能的支撐,房市就很難有反轉空間。除了政府的超低優惠房貸利率之外,建商的開價也須趨於合理,尤其市場價格更是決定買氣的重要因素,當市場價格逐步下滑,購屋者在這段時間內評估購屋能力,在房價合理、低利優惠之下,自然會大幅提昇購屋的意願,房市也能安然度過金融危機逐步回溫。

 

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