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住房二胎貸款浮出水面

發佈時間:2009-04-23  來源:代書二胎【黃頁聯盟】

個人貸款按揭買房,早已在全國上下熱火起來,有資料稱:個人購房中有90%是採取按揭的付款方式。但好不容易買了套房,積蓄全投了進去,還要花錢裝修、買車、投資孩子教育……,一下子又顯得捉襟見肘了。

 

7月初,中國民生銀行在全國範圍內率先推出了住房二胎貸款業務,就是把還沒還清貸款的房子再次抵押給銀行,獲得一定的貸款額度。記者特意走訪了民生銀行杭州分行,為者進行了一番打探。

 

貸:已還本金和房產升值部分,也許你覺得奇怪,房產證在一次貸款時就抵押給銀行了,二胎“押”的是什麼呢?

 

民生銀行個人業務部樓婷解釋了我們的疑問:一套房子的抵押權只有一次。二胎貸款的概念,就是把貸款人除首付款以外的已經歸還給銀行的房款再借出來。

 

這堭j調的是首付款不能作為二胎貸款的內容,比如購買30萬元的房子首付9萬元,購房者在進行二胎時,這筆首付款是不能動的。按照規定,二胎貸款所申請的額度與住房按揭貸款本金餘額之和,最高不超過抵押物評估價的70%。一般來說,住宅的最高抵押率為70%,若樓齡在5年以上的,抵押率最高為60%;寫字樓最高抵押率為50%,且樓齡不得超過5年。

 

來算算住房二胎所獲得的最大貸款額度。分以下兩種情況:

 

一是一胎用足70%貸款額度。

 

以購買30萬元的房子為例,你首付9萬,用足了70%的貸款額度共貸款21萬。採用等額本金還款方式,為計算方便,每年還款21元。一年後該購房者申請住房二胎貸款,可貸款為30萬×70%-(30萬×70%-21萬)=21元。(注:前一個70%為抵押率,後一個為貸款額度),即第一年所償還的本金數。

 

二是一胎沒用足70%貸款額度。

 

如果購房者在購房時沒有用足貸款額度,比如貸款50%共15萬,一年後其二胎貸款可貸額度為30萬×70%-(30萬×50%-21萬)=81萬,即第一次貸款沒有貸足的30萬的20%加上第一年還款額。

 

押:瞅准有升值潛力的房子

 

有意思的是,二胎貸款中,用於抵押的房子有這樣一個條件:房屋所處位置,交通便利,配套設施齊全,流通性好,具有較大的升值潛力。

 

這一條件完全靠購房者自己的眼光。它要求購買者在一胎時就選擇有升值潛力的房子,以便於能得到更多的貸款。

 

還是以一套30萬的房子為例,在民生銀行獲得21萬元的按揭貸款(70%),在一年後進行二胎時,如果房主覺得自己的房子增值了,可以要求銀行進行評估,然後根據評估的房價來獲得二胎貸款。一年以後,若其評估值上升為40萬元,這樣二胎所獲得的最大貸款額度就是40萬元×70%-(30萬×70%-21萬)=91萬元。

 

用:買車裝修首當其衝

 

“二胎貸款可用於任何合法的消費用途”,買車、裝修、傢俱、大額耐用消費品、教育費用等等。從目前民生銀行二胎貸款業務做得比較好的北京、上海、深圳三地的情況來看,大多數人傾向把貸款用於裝修和買車。

 

“辦理二胎,很多人都是在第一次貸款兩、三年後,期房變成現房,正趕上入住的時候,這時最急需的就是裝修和購車了。”樓婷告訴我們,“如果單獨申請裝修貸款,利率與二胎相同,但必須以貸款全部還清的房子作抵押。這就不知道要多少年以後了。”

 

至於買車,屬於購房的配套消費。整日來往奔波於家和工作地之間,一輛車少不了。如果單獨申請汽車貸款,利率也與二胎相同,得以車輛作抵押,每次年檢就必須到銀行開出證明。還有至少要保齊五種險(車損險、第三者責任險、車上人員責任險、全車盜搶險、自然損失險),但二胎的話,險種的底線就降低到最基本的兩種(車損險和第三者責任險)。對於那些有充分“自信”的人,自然省了不少銀子。

 

可見,住房二胎貸款“鍾情”的是住房的配套消費,而不是住房本身。因為,二胎的利率與同期流動資金貸款利率相同,高於住房貸款利率,用這筆貸款買房並不合算。

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