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農房抵押二胎亟待突破

發佈時間:2009-04-30  來源:代書二胎【黃頁聯盟】

近日,溫州市發出紅頭文件,全面試行農房抵押二胎,以啟動農民“沉睡的資產”。這一新舉措標誌著前兩年被迫中止的農房抵押二胎在溫州“破冰”。

農民二胎難,很大程度上是因為抵押擔保難,一方面農民缺少有效的可供抵押物,另一方面金融機構為防範風險,在二胎發放上又不得不注重抵押擔保。因此,長期以來,我國農民二胎難問題一直沒有得到有效解決。

2006年,溫州市中級人民法院和溫州市國土資源局聯合下發通知,明確規定“對已辦理抵押登記手續的集體土地使用權,只要符合流轉條件,可以由法院直接裁定處分,在所在村村民間有償調劑”。這就給銀行推出集體土地農房抵押二胎提供了法律支援。從那時起,浙江不少地方的農村金融機構開始全面開辦農房抵押二胎業務,受到了廣大農戶的好評。

然而,我國《土地法》規定,農村宅基地屬“農民集體所有”,其法律意義是農民只有使用權而無處置權。《擔保法》第37條第2項明確規定,農村的宅基地不能抵押。同時,《物權法》第184條第二款也明確禁止農村宅基地使用權進行抵押。既然房屋是宅基地上的附屬物,抵押房屋若不一同轉移宅基地,那就從根本上否認了房屋這一不動產的抵押特性,最終導致抵押無法進行。

2008年7月1日,《房屋登記辦法》正式開始施行。這一辦法規定,村民住房所有權轉讓只能在本村範圍內進行。由於以前的操作和上述法律有衝突,農房抵押登記不得不暫停。浙江房管部門從去年7月1日起,不再受理集體土地農民自建房抵押和流轉登記。由此,剛剛嶄露頭角的農房抵押二胎遇到了難以跨越的法律障礙。

但是,當時的農房抵押二胎試行已經初具規模,這在很大程度上證明了農村經濟所蘊含的生機和力量。畢竟,對農民和銀行來說,農房抵押二胎都是一個雙贏的舉措。實際上,農村宅基地或農民房的權屬雖受限制而成為“死產”,但其商業性質和市場價值卻真實存在,近年來社會各界對農房抵押二胎的呼聲日高。

全國政協委員、中國民生銀行董事長董文標曾經算過一筆賬:目前農村居民7.3億人,人均住宅建築面積大約30平方米,以村鎮住房平均600元到800元的成本造價計算,農村農民住宅價值13萬億元到18萬億元;農村耕地18億畝,若按每畝6000元到16000元征地補償中間價計算,價值大約20萬億元。他表示,要真正實現城鄉統籌、農村發展和農民致富,當務之急是讓沉睡在農村的40萬億元存量資產蘇醒過來。

4月16日,北京大學民營經濟研究院院長厲以甯在第五屆中國民營企業投資與發展論壇上提出:“中國農村住房應該可以抵押。據調查全國農民住宅價值18萬億元,只要三分之一拿出來抵押,就是6萬億元,農村經濟就活了,內需怎麼不能擴大?

從今年1月起,溫州市委、市政府制定相關的政策,全面推行“農房抵押二胎”,確實屬於創新之舉。他們認為,實行農房抵押二胎是解決“三農”問題的有效措施,是推進浙江省委“創新創業”的重要舉措,有利於緩解農民二胎難,有利於提高農民的融資能力,促進城鄉一體化建設。

據溫州市有關部門統計,到目前為止,全市10多家銀行發放農房抵押二胎餘額已逾100億元,受益農戶3萬多人,不良二胎率僅0.8%。其中樂清市共為4950戶農民提供農房抵押二胎,二胎餘額12.5億元。

筆者近日在湖南採訪時,發現瀏陽農合行關於農屋抵押二胎也已積累了十餘年的經驗。比如,他們發現農房抵押二胎在實踐中常見的問題包括以下方面:一是集體土地抵押於法無據,一旦信貸資金出現風險,因無法律支持,將給處置抵押資產造成困難。二是抵押物處置變現難。村民受傳統觀念影響,礙於情面不願去購買抵押房屋。該行以往處置抵貸資產雖不乏成功案例,但無一不是費盡周折、想盡辦法。三是部分農戶一旦受到自然災害影響,或者遭遇重症疾病,造成無力償貸,但又不能處置其抵押物,導致二胎沉澱,客觀形成不良資產。

為了避免這些問題給銀行業務造成不利影響,瀏陽農合行對於農屋抵押二胎的操作流程進行了嚴格管理。比如,該行讓此類客戶簽訂還款承諾書,從源頭上杜絕信用風險。由於城鄉一體化建設及政府重點工程項目建設的開展,瀏陽農村及城鄉結合部有許多鄉鎮農屋存在拆遷的可能。此類農屋二胎客戶在辦理借款手續時,需簽訂還款承諾書,承諾在將來拆遷時以拆遷補償款作為還款來源,從源頭上控制風險。該行還構建了以日常監測、資訊管理、考核監督為主要內容的貸後檢查體系,對抵押二胎農戶定期不定期進行走訪調查,傾聽客戶訴求,掌握客戶情況,特別是對二胎資金運用和經營狀況進行管控,確保信貸資金專款專用,防範二胎風險。通過嚴格管理,該行農屋抵押二胎的不良率僅為1.98 %,低於全行的平均水準。

綜上可見,各地在推行農房抵押二胎這些牽涉到農民重大利益的業務時,必須首先考慮好有關的風險防範之策。比如,為農戶申請農房抵押二胎需要設置必要的條件,以保證農戶的抵押房產變賣處置後仍有安居之地,這樣才不會破壞農村社會的穩定和經濟的發展。此外,推行農房抵押二胎也牽涉到法院房產處置、房市交易和房證變更等問題。各地政府部門需與金融機構聯手,完善配套規定。比如,處置抵押權的受讓物件可以為土地所在縣(市、區)的農業戶口人員。當需對農房處置時,房管部門應支持並協助法院對抵押的農房進行裁決。農房被處置後,國土資源部門應辦理農房宅基地使用權的變更登記,房管部門應辦理農房所有權轉移登記。金融機構在農房抵押出現不良二胎時,不能追溯相關登記機構的登記行為,等等。

筆者認為,在目前的法律和社會環境下,要從立法、司法、行政等各個層面不斷完善土地流轉制度、農房登記與交易制度,使農房能在名正言順地進行抵押的同時,盡可能弱化其對農民生活保障和農村穩定的負面影響。這就需要有關部門與農村金融機構共同研究如何進一步探索完善農房抵押二胎的方式和有效措施,為農民送上了一枚發家致富的“金鑰匙”,為農民進入資本市場打開了一條金色通道。

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