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土地二胎三種方式稅負比較-案例分析

發佈時間:2009-06-03  來源:代書二胎【黃頁聯盟】

部分開發商中標得到土地以後,因諸多方面原因,無法完成房地產開發,需要對手中的土地進行轉讓。另一方面,也有很多有實力的開發商沒有得到土地,希望從其他房地產公司得到土地,開發房產出售。現就土地二胎中各項稅負進行分析。 

A房地產開發商手中有N個房地產開發專案,其中有一塊地M地塊在福州市,原地價款4000萬元,其餘契稅及出讓印花稅等不計,公司期間費用為零。現該地塊市價8000萬元,A公司欲以8000萬元價格轉讓M地塊給B公司,下面就A公司與B公司的土地二胎運用不同的轉讓方式對納稅情況進行分析計算,以選擇最優節稅方案(暫不計土地過戶的印花稅)。 

直接辦理土地交易轉讓 

1.營業稅根據2003年1月15日財政部、國家稅務總局下發的《關於營業稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)第三條第二十款之規定,單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權,以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的餘額為營業額,因此A公司應繳營業稅,應繳營業稅為(8000-4000)×5%=200萬元。 

2.土地增值稅根據土地增值稅暫行條例規定,A公司應繳土地增值稅,其中土地增值稅扣除專案金額為4000+200=4200萬元,土地增值額為8000-4200=3800萬元,增值率為3800÷4200=90.48%,因此應繳土地增值稅3800×40%-4200×5%=1310萬元。 

3.企業所得稅按新企業所得稅法規定,A公司應繳企業所得稅(8000-4000-200-1310)×25%=622.5萬元。 

4.契稅根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第三條規定,契稅稅率為3%~5%,契稅的適用稅率,由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定,並報財政部和國家稅務總局備案。福州地區的稅率為3%,因此B公司應繳契稅8000×3%=240萬元。 

綜上計算,如採用土地直接轉讓交易,A公司與B公司共需繳納稅款200+1310+622.5+240=2372.5萬元。 

生地變熟地後再辦理交易轉讓 

A公司將M地塊進行開發整理,投入建設費用10萬元。 

1.營業稅營業稅同方式一,營業稅額為(8000-4000)×5%=200萬元。 

2.土地增值稅根據國家稅務總局《關於印發驫土地增值稅宣傳提綱騂的通知》(國稅函發[1995]110號)第六條第二款規定,對取得土地使用權後投入資金,將生地變為熟地轉讓的,計算其增值額時,允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用,和開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅款。 

A公司投入建設費用10萬元,可以得到開發成本加計20%扣除的優惠。 

即土地增值稅扣除項目金額為(4000+10)×1.2+200=5012萬元,增值額為8000-5012=2988萬元,土地增值率為2988÷5012=59.62%,A公司需要繳納土地增值稅2988×40%-5012×5%=944.6萬元。 

3.企業所得稅A公司應繳企業所得稅為(8000-4000-200-10-944.6)×25%=711.35萬元 

4.契稅B公司應繳契稅8000×3%=240萬元。 

A公司採用投入開發費用10萬元後辦理轉讓,得到土地增值稅開發成本加計20%扣除優惠,A公司與B公司需繳稅款200+944.6+711.35+240=2095.95萬元,比方案一直接土地二胎少繳稅款276.55萬元。 

變土地二胎為轉讓股權 

A公司將M地塊進行開發整理,投入建設費用10萬元。再用10萬元現金註冊一全資子公司C,將已開發整理土地對全資子公司C進行增資,土地過戶後將C公司100%股權以8010萬元直接轉讓給B公司。 

1.營業稅A公司投資轉讓土地不徵收營業稅,財政部、國家稅務總局《關於股權轉讓有關營業稅問題的通知》(財稅[2002]191號)規定,以無形資產、不動產投資入股,參與接受投資方利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不徵收營業稅。 

2.土地增值稅財政部、國家稅務總局《關於土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第五條規定,對於以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的,凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的,或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的,均不適用《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]048號)第一條暫免徵收土地增值稅的規定。因此,A應繳納土地增值稅。 

土地增值稅可扣除項目金額為(4000+10)×1.2=4812萬元,土地增值額8000-4812=3188萬元,土地增值率為3188÷4812=66.25%,應繳土地增值稅3188×40%-4812×5%=1034.6萬元。 
3.企業所得稅A公司應繳企業所得稅為(8000-4000-10-1034.6)×25%=738.85萬元。 

4.契稅國家稅務總局《關於全資子公司承受母公司資產有關契稅政策的通知》(國稅函[2008]514號)規定,公司制企業在重組過程中,以名下土地、房屋權屬對其全資子公司進行增資,屬同一投資主體內部資產劃轉,對全資子公司承受母公司土地、房屋權屬的行為,不徵收契稅。 

另由於A公司將C公司100%股權作價8010萬元轉讓給B公司,根據財政部、國家稅務總局《關於股權轉讓有關營業稅問題的通知》規定,對股權轉讓不徵收營業稅。 

因此,A公司將土地對全資子公司進行增資,再將公司股權全部轉讓應稅總額為1034.6+738.85=1773.45萬元。 

根據上述分析,方案一A公司直接轉讓土地,A公司、B公司總應繳稅款為2372.5萬元;方案二A公司將M地塊進行開發整理再行轉讓,A公司、B公司需上繳稅款2095.95萬元。方案三公司先開發整理土地,再用土地註冊公司,然後轉讓公司股權形式轉讓土地,總稅負為1773.45萬元。顯然方案三為最優,比方案一節約稅金599.05萬元,比方案二節約稅金322.5萬元。

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